Διόρθωση Κτηματολογικών Εγγραφών: Τι προβλέπει το ισχύον πλαίσιο και ποιες επιλογές έχουν οι ιδιοκτήτες
Στο πρόσφατο Συνέδριο «Κτηματολόγιο & Ψηφιακή Διαχείριση Ιδιοκτησίας», που πραγματοποιήθηκε στις 25 Ιουνίου 2025, καταξιωμένοι νομικοί και ειδικοί μηχανικοί ανέλυσαν διεξοδικά τις διαδικασίες για τη διόρθωση των ανακριβών εγγραφών στο Κτηματολόγιο. Η συνάντηση, υπό το συντονισμό της Αρεοπαγίτη Κωνσταντίας Εμμανουηλίδου, έδωσε έμφαση στις νομοθετικές εξελίξεις, στις εξωδικαστικές δυνατότητες, αλλά και στη σημασία που αποκτά σήμερα η ασφάλεια των εγγραφών για κάθε ιδιοκτήτη.
Πιο απλές διαδικασίες για ένα ασφαλές Κτηματολόγιο
Η Ελεονώρα Ανδρεδάκη, Δικηγόρος και επικεφαλής της Νομικής Διεύθυνσης του Ελληνικού Κτηματολογίου, ανέδειξε τις πρόσφατες τομές στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει την κτηματογράφηση και τη διόρθωση εγγραφών. Με στόχο να ολοκληρωθεί η διαδικασία κτηματογράφησης σε όλη τη χώρα, οι νέες ρυθμίσεις έρχονται να ενισχύσουν τη νομική ασφάλεια, να περιορίσουν τη γραφειοκρατία και να καλλιεργήσουν εμπιστοσύνη των πολιτών στον θεσμό.
Ειδική αναφορά έγινε στα ηλεκτρονικά εργαλεία που απλοποιούν την υποβολή και την εξέταση των αιτήσεων, αποδεικνύοντας ότι το Κτηματολόγιο εξελίσσεται σε βασικό εργαλείο χωρικής ανάπτυξης.
Δικαστική διόρθωση πρώτης εγγραφής: πότε χρειάζεται και πώς γίνεται
Ο Κωνσταντίνος Πλιάτσικας, Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, παρουσίασε αναλυτικά το πώς μπορεί να διορθωθεί δικαστικά μια πρώτη εγγραφή που περιέχει ανακρίβεια. Το άρθρο 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998 δίνει τη δυνατότητα στον πολίτη να προστατέψει το δικαίωμά του μέσω ειδικής αγωγής, εφόσον συντρέχει λόγος — είτε λόγω σφάλματος στο δικαίωμα, είτε στον δικαιούχο, είτε στα στοιχεία του ακινήτου.
Τι προβλέπεται για την άσκηση της αγωγής
Η αγωγή αυτή μπορεί να είναι αναγνωριστική ή καταψηφιστική, ανάλογα με τον στόχο: την αναγνώριση του ουσιαστικού δικαιώματος ή και τη διόρθωση της εγγραφής στο Κτηματολόγιο. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η ύπαρξη έννομου συμφέροντος και η τήρηση της αποκλειστικής προθεσμίας — που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 8ου έτους μετά την έναρξη της σχετικής προθεσμίας, όπως ορίζει το άρθρο 1 παρ. 3.
Η αγωγή ασκείται κατά του φερόμενου δικαιούχου ή των διαδόχων του, με ειδικές προβλέψεις για τις περιπτώσεις εκκρεμών αιτήσεων διόρθωσης.
Τι ισχύει στις περιπτώσεις «άγνωστου ιδιοκτήτη»
Όταν μια εγγραφή φέρει τον χαρακτηρισμό «άγνωστου ιδιοκτήτη», ο νόμος (άρθρο 6 παρ. 3 του ν. 2664/1998) προβλέπει ότι η διαδικασία γίνεται με αίτηση προς τον Κτηματολογικό Δικαστή, μέσα από το πλαίσιο της εκούσιας δικαιοδοσίας. Έτσι, πριν χρειαστεί να προσφύγει ο πολίτης με κανονική αγωγή, έχει τη δυνατότητα να λύσει την υπόθεση πιο γρήγορα και οικονομικά.
Αν όμως η αίτηση απορριφθεί ή ο ενδιαφερόμενος παραιτηθεί, η υπόθεση συνεχίζεται υποχρεωτικά με αγωγή, η οποία πρέπει να ασκηθεί μέσα σε 6 μήνες.
Διορθώσεις χωρίς δικαστήριο: εξωδικαστικές διαδικασίες
Η Μαρία Πιτσάκη, Δικηγόρος Αθηνών, παρουσίασε τις εξωδικαστικές επιλογές, οι οποίες έχουν θεσμοθετηθεί για να μειώσουν τον φόρτο των δικαστηρίων και να επιταχύνουν τις διορθώσεις στο Κτηματολόγιο. Με βάση τα άρθρα 18, 6 παρ. 4 και 19 του ν. 2664/1998, μπορούν να διορθωθούν:
✅ πρόδηλα σφάλματα (π.χ. λάθος στο όνομα δικαιούχου ή στο ΚΑΕΚ),
✅ γεωμετρικά στοιχεία (με υποβολή Τοπογραφικού Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών),
✅ ή ειδικές περιπτώσεις που αφορούν δασικές εκτάσεις.
Η διαδικασία προβλέπει ηλεκτρονική υποβολή, έλεγχο από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου και συγκεκριμένες προθεσμίες απάντησης, χωρίς απαραίτητα να χρειαστεί δικαστική εμπλοκή.
Η καινοτομία στη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων
Η Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός Δέσποινα Ανδρουλάκη παρουσίασε το νέο πλαίσιο που εισάγει ο ν. 5142/2024 για τις χωρικές μεταβολές. Μέσα από ηλεκτρονική υποβολή Τοπογραφικού Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών (ΤΔΓΜ) και συμμετοχή Πιστοποιημένων Μηχανικών Κτηματολογίου, εξασφαλίζεται πλήρης διαφάνεια και δυνατότητα ενστάσεων από όμορους ιδιοκτήτες.
Η διαδικασία αυτή εγγυάται την τεχνική ακρίβεια και προστατεύει το σύστημα από αυθαιρεσίες, διασφαλίζοντας τη γεωχωρική ακεραιότητα του Εθνικού Κτηματολογίου.
Υποχρεωτική διαμεσολάβηση πριν το δικαστήριο
Τέλος, η Δικηγόρος Νατάσα Γκούμα εξήγησε πώς η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση λειτουργεί πλέον ως προϋπόθεση πριν από την κατάθεση αγωγής για διόρθωση εγγραφής. Αν επιτευχθεί συμφωνία στη διαμεσολάβηση, το πρακτικό καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και έχει ισχύ ισοδύναμη με δικαστική απόφαση, αποφεύγοντας την πολύχρονη και δαπανηρή δικαστική οδό.
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η συμμετοχή του Δημοσίου και των ΟΤΑ είναι πλέον υποχρεωτική, αν και στην πράξη υπάρχουν δυσκολίες καθώς οι εκπρόσωποί τους δεν έχουν πάντα δυνατότητα συμβιβασμού.
Χρειάζεστε διόρθωση εγγραφής ή έλεγχο του φακέλου του ακινήτου σας;
Η ομάδα μας, με πολιτικούς μηχανικούς, τοπογράφους και νομικούς συμβούλους, αναλαμβάνει ολοκληρωμένα τη διαδικασία — από τον έλεγχο των τίτλων και του Κτηματολογίου, έως την υποβολή αιτήσεων ή την υποστήριξη σε διαμεσολάβηση και δικαστήριο.