Η αξιοποίηση της πιλοτής ως χώρου στάθμευσης αποτελεί συνηθισμένη πρακτική στις ελληνικές πολυκατοικίες. Παρ’ όλα αυτά, η νομιμότητα και η δυνατότητα αποκλειστικής χρήσης δεν είναι αυτονόητες και συχνά δημιουργούν ερωτήματα σε ιδιοκτήτες και διαχειριστές. Η πιλοτή αποτελεί κοινόχρηστο και κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου, γεγονός που σημαίνει ότι η χρήση της διέπεται από συγκεκριμένες πολεοδομικές και νομικές αρχές.

Με τις πρόσφατες αλλαγές της νομοθεσίας, και ειδικότερα με τον Νόμο 5005/2022, το καθεστώς των θέσεων στάθμευσης στις πιλοτές έχει διαμορφωθεί με πιο σαφή και λειτουργικό τρόπο. Παρακάτω παρουσιάζονται όλα όσα πρέπει να γνωρίζει ένας ιδιοκτήτης ή διαχειριστής.

1. Η πιλοτή ως κοινόχρηστος χώρος – Τι σημαίνει στην πράξη

Η πιλοτή, όπως και το κλιμακοστάσιο ή ο ακάλυπτος χώρος, ανήκει εξ αδιαιρέτου σε όλους τους συνιδιοκτήτες. Ακόμη και αν χρησιμοποιείται επί σειρά ετών για στάθμευση, αυτό δεν αρκεί για να δημιουργήσει δικαίωμα ιδιοκτησίας σε συγκεκριμένη θέση.

Πριν το 2022, μια ανοιχτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή δεν μπορούσε να αποτελέσει οριζόντια ιδιοκτησία, άρα δεν μπορούσε να μεταβιβαστεί ή να έχει αποκλειστική χρήση χωρίς ομόφωνη απόφαση.

2. Τι άλλαξε με τον Νόμο 5005/2022

Ο νέος νόμος εισήγαγε σημαντικές διευκολύνσεις:

✔ Μετατροπή ανοιχτής θέσης σε παρακολούθημα του διαμερίσματος

Ο ιδιοκτήτης μπορεί πλέον να εντάξει την ανοιχτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας του.

✔ Δυνατότητα μεταβίβασης της θέσης σε άλλο συνιδιοκτήτη

Η θέση μπορεί να πωληθεί, αρκεί ο αγοραστής να είναι ιδιοκτήτης άλλου διαμερίσματος στην ίδια πολυκατοικία.

✔ Ενσωμάτωση στο ποσοστό συνιδιοκτησίας

Η θέση συνδέεται πλέον με ποσοστό επί του οικοπέδου, χωρίς να απαιτείται ομόφωνη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

✔ Απόλυτη νομιμοποίηση της στάθμευσης

Με τη σύσταση ή τροποποίηση των οριζοντίων ιδιοκτησιών, η χρήση της πιλοτής για πάρκινγκ καθίσταται πλήρως νόμιμη και δεσμευτική.

3. Σε ποιους επιτρέπεται η χρήση των θέσεων στην πιλοτή

Θέση στάθμευσης μπορεί να χρησιμοποιεί μόνο ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής διαμερίσματος της πολυκατοικίας.

Απαγορεύεται η πώληση ή ενοικίαση σε άτομο που δεν έχει ιδιοκτησία στο ίδιο κτίριο.

Οι παλαιές θέσεις που είχαν αγοραστεί πριν την απαγόρευση του νόμου εξακολουθούν να αποτελούν ιδιόκτητες θέσεις και μπορούν να μεταβιβαστούν.

4. Πώς καθορίζονται οι θέσεις στάθμευσης στις νέες οικοδομές

Ο μηχανικός υπολογίζει τον απαιτούμενο αριθμό θέσεων με βάση:

τη χρήση του κτιρίου,

τη συνολική επιφάνεια που μετρά στον Σ.Δ.,

ειδικά χαρακτηριστικά (π.χ. αίθουσες, κλίνες, θεατές).

Πριν εκδοθεί άδεια, κατατίθεται διάγραμμα στάθμευσης σε συμβολαιογράφο, στο οποίο ορίζονται δεσμευτικά όλες οι θέσεις — στο υπόγειο, την πιλοτή, τον ακάλυπτο ή και τα δώματα.

5. Πού μπορούν να βρίσκονται οι θέσεις στάθμευσης

Οι θέσεις μπορούν να χωροθετηθούν:

στην πιλοτή

στο υπόγειο

στον ακάλυπτο

σε όροφο

στην ταράτσα

Αρκεί να εξασφαλίζουν:
➡ τουλάχιστον 12 τ.μ. επιφάνειας,
➡ επαρκή χώρο ελιγμών,
➡ ασφαλή πρόσβαση.

6. Ανοιχτές vs κλειστές θέσεις στάθμευσης – Τι ισχύει

Ανοιχτές θέσεις (open parking)

Δεν αποτελούν χωριστή ιδιοκτησία.
Δίνονται αποκλειστικά για χρήση, όχι για κυριότητα.
Δεν μπορούν να μεταβιβαστούν ή να ενοικιαστούν σε τρίτους εκτός κτιρίου.

Κλειστές θέσεις (πυλωτής με περίκλειστο χώρο ή υπόγειο garage)

Αποτελούν οριζόντια ιδιοκτησία.
Έχουν ποσοστό επί του οικοπέδου.
Μπορούν να πωληθούν και να ενοικιαστούν χωρίς περιορισμούς, εκτός αν απαγορεύεται από τον κανονισμό.

7. Τι γίνεται όταν στην πιλοτή επικρατεί “αναρχία” στάθμευσης

Σε περίπτωση καταπάτησης κοινόχρηστης διέλευσης, στάθμευσης μπροστά σε είσοδο ή έλλειψης διαγράμματος:

εξετάζονται τα σχέδια της οικοδομικής άδειας,

ελέγχεται η νομιμότητα των θέσεων,

η πολεοδομία μπορεί να επέμβει σε περίπτωση παραβάσεων.

8. Θέσεις σε υπόγεια γκαράζ

Οι θέσεις στο υπόγειο ή σε περίκλειστο ισόγειο χώρο θεωρούνται διαιρεμένες ιδιοκτησίες.
Δεν είναι κοινόχρηστες και μπορούν να μεταβιβαστούν ελεύθερα.

9. Μπορώ να μετατρέψω τον ακάλυπτο σε χώρο στάθμευσης;

Ο ακάλυπτος έχει ως κύρια χρήση τη φύτευση.
Ωστόσο, μπορεί να λειτουργήσει ως χώρος στάθμευσης:

σε μη στεγασμένη μορφή ή

με ελαφριά κατασκευή,

αρκεί να μην υπερβαίνει το όριο και να διατηρούνται τα 2/3 της υποχρεωτικής φύτευσης.

10. Ποια κτίρια εξαιρούνται από την υποχρέωση εξασφάλισης θέσεων

Δεν απαιτούν θέσεις στάθμευσης:

κτίρια προ του 1979,

παραδοσιακά κτίρια που αναστηλώνονται,

ακίνητα σε χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς με ειδικούς όρους,

κτίρια που ανακατασκευάζονται μετά από σεισμούς με ίδια επιφάνεια και χρήση.

Συμπέρασμα

Η νομιμότητα της στάθμευσης στην πιλοτή έχει πλέον σαφές πλαίσιο, αλλά απαιτεί σωστή τεχνική και νομική προσέγγιση. Με τις αλλαγές του Ν. 5005/2022, οι ιδιοκτήτες έχουν περισσότερα δικαιώματα και ευελιξία, αλλά και περισσότερες υποχρεώσεις ως προς τη σωστή σύσταση, χρήση και διαχείριση.

Η City Engineering αναλαμβάνει:

• έλεγχο τίτλων & οριζοντίων ιδιοκτησιών,
• συμβουλευτική για αποκλειστικές χρήσεις & παρακολουθήματα,
• διαγράμματα στάθμευσης,
• πολεοδομικούς ελέγχους και τακτοποιήσεις,
• σύνταξη τεχνικών φακέλων για συμβολαιογραφικές πράξεις.