Πολλοί ιδιοκτήτες καταστημάτων ή γραφείων που παραμένουν ανενεργά, επιλέγουν να τα ανακαινίσουν και να τα μετατρέψουν σε κατοικίες για ενοικίαση ή βραχυχρόνια μίσθωση. Η επιλογή αυτή παρουσιάζει αυξανόμενο ενδιαφέρον, όμως συνοδεύεται από συγκεκριμένες πολεοδομικές και νομικές υποχρεώσεις.

Άδεια Αλλαγής Χρήσης: Τι Απαιτείται

Η αλλαγή χρήσης ενός χώρου από επαγγελματικό σε κατοικία απαιτεί, στις περισσότερες περιπτώσεις, έκδοση άδειας από την αρμόδια πολεοδομία. Επιπλέον, απαιτείται ασφαλιστική τακτοποίηση στον ΕΦΚΑ για τις ημέρες εργασίας των τεχνικών που θα εμπλακούν στο έργο.

Είναι απαραίτητο οι ιδιοκτήτες να συμβουλεύονται μηχανικό πριν ξεκινήσουν οποιαδήποτε εργασία, ώστε να ελεγχθούν οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και οι προϋποθέσεις αλλαγής χρήσης σύμφωνα με τα πολεοδομικά δεδομένα της περιοχής.

Βασικές Πολεοδομικές Προϋποθέσεις:

• Το κτίριο πρέπει να είναι νομίμως υφιστάμενο.
• Να τηρείται η εγκεκριμένη ρυμοτομία της περιοχής.
• Να εφαρμόζονται οι όροι του ισχύοντος Οικοδομικού Κανονισμού (π.χ. διαστάσεις σκάλας, απαιτήσεις στάθμευσης).
• Να εξασφαλίζεται προσβασιμότητα για ΑμεΑ στους κοινόχρηστους χώρους, χωρίς να επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός.

Ποιοι Χώροι Μπορούν να Μετατραπούν σε Κατοικίες;

Μόνο οι χώροι που έχουν χαρακτηριστεί ως κύριας χρήσης (π.χ. καταστήματα, γραφεία) και έχουν προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης μπορούν να αλλάξουν χρήση. Υπόγεια ή βοηθητικοί χώροι που δεν έχουν προσμετρηθεί δεν μπορούν να μετατραπούν νομίμως σε κατοικίες.

Τι θεωρείται Κύρια Χρήση:

Χώροι όπως υπνοδωμάτια, σαλόνια, κουζίνες και γραφεία, με ελάχιστο καθαρό ύψος 2,50μ., θεωρούνται κύριοι χώροι. Η χρήση αυτών των χώρων είναι συμβατή με τη βασική χρήση του κτιρίου.

Πότε Απαιτείται Άδεια Δόμησης ή Μικρής Κλίμακας;

Άδεια Δόμησης απαιτείται όταν:

1. Γίνονται επεμβάσεις που επηρεάζουν τους όρους δόμησης ή τη στατική επάρκεια.
2. Προκύπτει ανάγκη νέας στατικής μελέτης.
3. Το συνολικό κόστος ξεπερνά τις 25.000€.

Άδεια Μικρής Κλίμακας επιτρέπεται όταν:

1. Δεν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός.
2. Δεν αλλάζουν τα σεισμικά φορτία ή η σπουδαιότητα του κτιρίου.
3. Το κόστος είναι κάτω από 25.000€.

Εξασφαλίζονται ή εξαγοράζονται οι επιπλέον θέσεις στάθμευσης (αν απαιτούνται).

Τι Είναι η Αλλαγή Σεισμικής Σπουδαιότητας;

Ο Αντισεισμικός Κανονισμός κατατάσσει τα κτίρια σε 4 κατηγορίες σπουδαιότητας:

• Σ1: Αγροτικά – μη κρίσιμα για δημόσια ασφάλεια
• Σ2: Κατοικίες, γραφεία, καταστήματα
• Σ3: Κτίρια με δημόσιες συναθροίσεις (σχολεία, γυμναστήρια)
• Σ4: Ζωτικής σημασίας (νοσοκομεία, τηλεπικοινωνίες)

Η αλλαγή χρήσης που οδηγεί σε αλλαγή κατηγορίας ενδέχεται να απαιτεί νέα στατική μελέτη.

Συναίνεση Πολυκατοικίας

Αν το ακίνητο ανήκει σε πολυκατοικία, εκτός από την άδεια της πολεοδομίας, χρειάζεται και συναίνεση των συνιδιοκτητών αν:

• Η αλλαγή χρήσης απαγορεύεται από τον κανονισμό.
• Θέλεις να αλλάξεις τις όψεις του κτιρίου (π.χ. κάλυψη τζαμαριών).
• Οι όψεις θεωρούνται κοινόχρηστα μέρη, άρα απαιτείται ομόφωνη συναίνεση.
• Μετατροπή Υπογείου ή Αποθήκης σε Κατοικία

Δεν μπορεί να γίνει απευθείας. Αν ο χώρος εμφανίζεται ως αποθήκη στην οικοδομική άδεια, πρέπει:

• Να υπάρχει τεκμηρίωση ότι είχε χρήση κατοικίας πριν τις 28/7/2011.
• Να γίνει τακτοποίηση και στη συνέχεια αίτηση για αλλαγή χρήσης.

Αν δεν υπάρχει τεκμηρίωση, η μετατροπή δεν μπορεί να θεωρηθεί νόμιμη.

Για να αποφύγετε πρόστιμα, καθυστερήσεις και απορρίψεις από την πολεοδομία, συμβουλευτείτε την ομάδα μηχανικών μας πριν ξεκινήσετε οποιαδήποτε εργασία. Ειδικευόμαστε σε πολεοδομικές ρυθμίσεις, αλλαγές χρήσης και νόμιμες μετατροπές επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες.